По закону, недееспособные граждане (в том числе, и несовершеннолетние) не имеют права совершать сделки. От их имени выступают опекуны и попечители, например, их родные. Законом именно на опекунов и попечителей возложена обязанность защищать права своих подопечных и действовать в их интересах.

Тем не менее, права несовершеннолетних и недееспособных нарушаются, так как их представители иногда действуют недобросовестно или некомпетентно. Часто недееспособные и дети (в том числе и выросшие) даже не знают, что их права были нарушены. Поэтому дело до суда доходит не всегда.

Самые драматичные последствия нарушения прав несовершеннолетних и недееспособных связаны, как правило, с лишением последних прав собственности на жилье.

Вот один из таких случаев:

В 2010 году гражданин продал квартиру, имея при этом нотариально заверенную доверенность от супруги на совершение этой сделки. Покупатель и не подозревал, что супруга продавца была ранее признана недееспособной. Муж не был назначен опекуном своей супруги, поэтому, несмотря на доверенность, совершать такую сделку он права не имел.

Кроме того, сын семейной пары, который не был сособственником квартиры, по условиям договора купли-продажи утрачивал право пользования квартирой и подлежал снятию с регистрационного учета. Хотя на момент сделки он уже был совершеннолетним, на момент приватизации квартиры был еще не достиг возраста 18 лет и имел равное с родителями право пользования спорным жилым помещением. Однако в число собственников квартиры в результате приватизации сын включен не был, другим жилым помещением не обеспечен, зарегистрирован в спорном жилом помещении.

В результате сделка была признана судом ничтожной, поскольку супруга лишилась собственности против ее воли, а сын лишился недвижимости. Покупатель был вынужден вернуть квартиру. При этом у него появилось право на деньги, которые он потратил. Однако в таких ситуациях часто денег у продавца уже нет и взыскивать с него средства можно очень долго.

Помните!

Все сделки по продаже, дарению или передаче в пользование имущества (в том числе недвижимости) недееспособными заключаются только с разрешения органов опеки. Они должны проверить, выгодна ли сделка для опекаемого. При этом опекун не может полностью контролировать жизнь подопечного — и «нехорошие» сделки иногда случаются. Такую сделку можно признать недействительной через суд, при этом, конечно, придется вернуть деньги покупателю, если недееспособный без ведома опекуна продал квартиру.

Как можно защитить интересы взрослого недееспособного?

Чтобы защитить интересы недееспособного, необходимо:

  1. Установить в суде недееспособность гражданина;
  2. Оформить над ним опеку или попечительство;
  3. Взять под свой контроль все сделки недееспособного;
  4. При необходимости подать иск о признании предыдущих «нехороших» сделок недействительными.

Судебные дела в защиту прав недееспособных, которые инициирует либо прокуратура, либо органы опеки и попечительства, часто заканчиваются в пользу недееспособных.

Нюансы сделок с несовершеннолетними

Если один из собственников квартиры несовершеннолетний, все сделки по продаже недвижимости также заключаются только с разрешения органов опеки. Органы опеки проверят, получит ли несовершеннолетний новую собственность (например, долю в новой квартире), будет ли эта собственность не хуже проданной, пропишут ли там несовершеннолетнего. Если несовершеннолетний прописан в квартире, но не является собственником, то перед продажей квартиры его необходимо выписать оттуда и сразу же прописать в другом месте.

Право пользования жильем у граждан, бывших на момент приватизации несовершеннолетними и не воспользовавшихся в дальнейшем таким правом, бессрочно. Оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу. То есть, если на момент приватизации в жилом помещении проживал несовершеннолетний, который не принял участие в приватизации и не был наделен долей в этом помещении,  в дальнейшем, при продаже указанного жилья сделка по иску прокуратуры или органов опеки и попечительства может быть признана недействительной, если он не имеет иного жилья. Причем возраст этого человека на момент купли-продажи не имеет значения. Важно, что в момент приватизации он был ребенком. Это нужно иметь в виду и при покупке, и при продаже жилья.

,
другие материалы